Cláusulas suelo: las razones del Banco de España.

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Esta semana el Tribunal Supremo dictará sentencia sobre las cláusulas suelo de las hipotecas. Las cláusulas suelo son unas condiciones que tienen determinadas hipotecas a tipo variable y que suponen una limitación del descenso del tipo de interés.

EURIBOR 2000 2012

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A partir del otoño de 2008 el Euribor se desploma gracias a la intervención del BCE.

Sin embargo la polémica con las cláusulas suelo viene de hace cuatro años. Hasta finales de 2008 las cláusulas suelo no tuvieron ninguna incidencia en los tipos de interés pues el Euribor, interés al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas, era lo suficientemente alto para que no entrasen en vigor.

Pero a finales del 2008 el Euribor se desploma hasta niveles por debajo del 2 % y las cláusulas suelo entran en vigor al ser más altas que el Euribor más el interés de la hipoteca.

Desde entonces, finales del 2008, hasta hoy el Euribor nunca ha estado por encima del 2 %, situándose actualmente en un récord del 0,6 %

El Banco de España hizo un informe (página 11 y siguientes) en mayo de 2010, favorable a las cláusulas suelo  y a la postura de los bancos, que se presentó en el Senado.

 

Independientemente de que la última palabra la tendrá el Tribunal Supremo voy a citar las razones del Banco de España:

 

1.- Cuando la gente contrató hipotecas variables también existían hipotecas a tipo fijo y con cuota fija, pero la gente prefería las hipotecas a tipo variable pues los bancos las daban con un plazo de devolución más largo (desde 20 a 40 años las de tipo variable frente a diez años de las hipotecas a plazo fijo) y las cuotas eran mucho menores que las de tipo fijo.
Hasta el año 2008 el 97 % de las hipotecas en vigor eran a tipo variable.

 

2.- La Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores proclama el principio de que:

«…la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible».

Este precepto obliga a considerar que las estipulaciones que componen el núcleo obligacional del contrato no son, en general, susceptibles de ser catalogadas como abusivas, porque el legislador entiende que respecto a ellas deben jugar la libre autonomía de las partes y las reglas del mercado. Es decir, que los prestatarios han consentido libremente estas cláusulas (sean de «suelo y techo» o sólo de «suelo» o «techo») al suscribir el contrato de préstamo hipotecario.

 

3.- La Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989 dispone que:

«Los tipos de interés de las operaciones activas y pasivas de las Entidades de crédito serán los que libremente se pacten, cualquiera que sean la modalidad y plazo de la operación y la naturaleza del sujeto con el que se concierten…»

La citada Orden Ministerial establece que el correspondiente contrato deberá incluir necesariamente una cláusula con el contenido obligatorio siguiente:

«Límites a la variación del tipo de interés aplicable.
Cuando se establezcan límites máximos y mínimos a la variación del tipo de interés aplicable al préstamo, se expresarán dichos límites:
En términos absolutos, expresándose en forma de tipo de interés porcentual los citados límites máximo y mínimo.
Esta forma de expresión se utilizará obligatoriamente cuando puedan expresarse dichos límites en términos absolutos al tiempo del otorgamiento del documento de préstamo. De cualquier otro modo, siempre que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario, y sea conforme a Derecho.»

 

4.- La Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989 también dice que:

“El Notario deberá advertir expresamente de la existencia de tales límites, especialmente cuando los mismos no sean semejantes al alza y a la baja, “

Lo cual confirma de manera inequívoca que dichas cláusulas se encuentran perfectamente admitidas en nuestro ordenamiento y que el legislador ha previsto en tales casos una tutela específica del consumidor a cargo del fedatario público interviniente.

Si, a pesar de dicho deber de información, un cliente considerara que el consentimiento que otorgó se vio afectado por algún vicio o engaño, su apreciación correspondería en exclusiva a los tribunales de justicia, únicos órganos facultados para pronunciarse al respecto y para decidir, en su caso, las consecuencias jurídicas correspondientes. Para el caso de que, por su cuantía, el notario no hubiera hecho la advertencia correspondiente, habría que considerar los restantes medios puestos a disposición del cliente para que este adquiera un conocimiento cabal de la operación y la redacción de la cláusula que, como se ha comentado, debe realizarse de manera clara y comprensible.

 

5.- Las hipotecas a tipo variable con cláusula suelo no fueron generalizadas. El 71 % de las hipotecas a tipo variable no tienen cláusula suelo. El 23 % tiene cláusulas suelo y techo y el 6 % sólo tiene cláusula suelo. Por tanto la cláusula suelo sólo afecta al 29 % de las hipotecas a tipo variable.

 

6.- La causa básica del establecimiento de las cláusulas que establecen limitaciones al descenso de los tipos de interés (incluso en muchos de los casos que también incorporan un techo para dicha variación) es mantener un rendimiento mínimo de esos activos  (de los préstamos hipotecarios) que permita a las entidades resarcirse de los costes de producción y mantenimiento de estas financiaciones. Estos costes están integrados en dos grandes grupos:

– El coste del dinero, que en el caso de nuestras entidades está constituido mayoritariamente por recursos minoristas (depósitos a la vista y a plazo), con elevada inelasticidad a la baja a partir de determinado nivel del precio del dinero.

– Los gastos de estructura necesarios para producir y administrar los préstamos, que son independientes del precio del dinero.

 

7.- Las cláusulas suelo han estado hasta 2009 entre el 2,67 % y el 3,43 % con una media del 3,12 %.

 

8.- Finalmente y como conclusión el informe dice que:

“…puede afirmarse que de acuerdo con la encuesta realizada el elemento determinante en la generación y utilización por parte de las entidades de la mayoría de las cláusulas con acotaciones (sean estas al alza y/o a la baja) a los tipos de interés de los préstamos hipotecarios con particulares, ha sido su propósito de asegurar la recuperación de los costes mínimos generados por estos productos en momentos de caídas muy pronunciadas de los tipos de interés o del negocio; y ello con la finalidad de proporcionar estabilidad a los resultados de la entidad.

“Es evidente que ese objetivo puede provocar que en momentos de bajada sustancial de los tipos de interés los titulares de préstamos a tipo variable dejen de beneficiarse en cierto momento de esa reducción.”

“La política comercial descrita, en la medida que los tipos bajos suelen coincidir con las épocas de recesión, que son a su vez épocas de caída del negocio, es consecuente con la prudencia que debe caracterizar la actividad de las entidades de crédito y constituye, además, un factor que favorece la estabilidad financiera, elemento de interés público.”

“Cláusulas como las descritas en este informe, que limitan la variabilidad de los tipos de interés y de la cuenta de resultados de las entidades, son positivas desde el punto de vista del coste medio  para los clientes bancarios del crédito hipotecario a lo largo de la vida del contrato, de la estabilidad del sistema financiero y de la accesibilidad a largo plazo de la población al mercado de la vivienda. Su eventual supresión podría conllevar o bien el descenso del volumen de crédito hipotecario disponible, o bien el aumento del coste del crédito y la reducción del plazo de las operaciones”

“Las acotaciones presentes en estas cláusulas constituyen desde el punto de vista jurídico una parte más del precio del préstamo, y como tal, y siempre que se incluyan en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas y en consecuencia, según indica la Directiva 93/13/CEE, no cabrá catalogarlas como abusivas.”

“Por otra parte, las obligaciones de información al cliente que la normativa vigente impone a las entidades de crédito que incorporan estas cláusulas a sus contratos, su normalización y, en particular, la advertencia notarial sobre su contenido, pueden considerarse garantía adecuada para que el cliente pueda conocer con suficiente precisión el alcance de este elemento del coste financiero que asume.”

“La proporcionalidad de una cláusula que incluya simultáneamente acotaciones a las variaciones de un índice de referencia, incluso valorada aisladamente y relacionada exclusivamente con su duración, sólo podría determinarse (aún en la hipótesis de equiparar proporcionalidad y precio cero) a partir del conocimiento de la fecha de formalización del contrato, pues depende de las expectativas que existan sobre la evolución y volatilidad del correspondiente índice, y esas expectativas, como las que giran sobre cualquier variable financiera, son continuamente cambiantes.”

“En este sentido, tampoco podría apreciarse falta de reciprocidad en las cláusulas que sólo incluyen acotaciones a la bajada de los índices de referencia, en la medida que, como se ha dicho, tal acotación forma parte inseparable del precio del producto y, por tanto, dependerá de éste y del resto de elementos que contribuyen a su fijación.”

 

Como he dicho antes estas son las opiniones del Banco de España ahora solo cabe esperar lo que diga el Tribunal Supremo.

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5 Respuestas a “Cláusulas suelo: las razones del Banco de España.”

  1. Sobre el Sr. Garzón recomiendo leer el libro “RIOFRIO” del Catedrático y víctima (absuelto; pero que le “quiten lo bailao”) Santiago Muñoz Machado. También ha sido publicado como artículos en la revista “El Cronista del Estado Social y Democrático de Derecho”.

    Muchos otros podrían hablar del asunto; pero el miedo, sí el miedo a los problemas y a las represalías hacen que pocos se atrevan a hablar y que lleve tiempo, como en el caso de las indecentes auto-remuneraciones de políticos, sindicalistas y otros amigos en el Consejo de Caja Madrid, o en tantísimas otras denunciadas muy a posteriori. Lleva tiempo que alguién se anime a denunciar y solo el espíritu de los tiempos facilita la admisión de las denuncias.

  2. Señor LGDarley, las absoluciones a Garzón precisamente se debieron a razones jurídicas, en concreto errores de forma regulados en los ámbitos procesales del derecho civil o del penal -igual que su condena se basaba en razonamientos de esta índole-.

    Quien no actuaba en base a razonamientos jurídicos -por éso prevaricó y está apartado de la carrera judicial- era el Sr. Garzón -al que precisamente razonamientos jurídicos echaron de la magistratura-.

    Todo se basa en razonamientos jurídicos, otra cosa es que estemos de acuerdo o no con ellos. Si usamos razonamiento lógico-jurídicos para echar al Sr. Garzón de la carrera judicial DEBEMOS usar esos mismos razonamientos lógico-jurídicos para enjuiciar sus otros comportamientos, y cuando en alguno de estos casos no se cumplen las premisas procesales -recursos fuerza de plazo en el caso de los cobros en NY, por ejemplo- debemos absolverle. Éso es democracia, cuyo fundamento haya en el principio de legalidad.

    1. Señor Isma,

      Sí, es evidente que los tribunales basan sus decisiones en razonamientos jurídicos.

      Resumiendo: no, precisamente no estoy de acuerdo con los argumentos jurídicos que utilizó el TS para absolver a Garzón en el caso de la persecución de los crímenes franquistas y creo que el TS se dejo llevar por la presión de los medios socialistas y del “progresismo” internacional que habían planteado el asunto de una forma mediática torticera y falaz, ocultando el verdadero fondo estrictamente jurídico de la cuestión. Un juez no puede decir una cosa y la contrario, dependiendo del color político de los asesinados o de los responsables.

      Habiendo ya condenado a Garzón por unas escuchas (que no fueron las únicas) a abogados, se aplicaron razonamientos jurídicos que dejaban impune a Garzón, cuando creo que los razonamientos jurídicos más correctos llevarían a su condena. Entiendo que un mismo juez no puede decir la misma cosa y la contraria: se archiva las denuncias contra los fusilados en Paracuellos cuando existían responsables vivos (el Dr. honoris causa Santiago Carrillo) y se incoa e instruye en un asunto en la que prima facie los responsables habían fallecido (Franco ). O la manía en centralizar el procedimiento subvencionado de localización de tumbas que era principalmente administrativo, en la Audiencia Nacional.

      Lo mismo pienso con lo de enviar las famosas cartas de “mi querido Emilio”.

      Dicho esto, me parece que en la “carrera” de Garzón existían muchísimas más razones y más graves para su condena que el haber grabado a Ignacio Peláez o a otros.

      Me preocupa más los cientos de personas que mantenía en prisión preventiva, los que allí morían por no poderse hacer un transplante, los que se suicidaban después o tenian su vida arruinada de por vida, aunque hubieran sido absueltos o archivado o sobreseído el caso. O el “ser capaz” de tener cientos de sumarios con decenas de miles de páginas, que evidentemente no controlaba, haciendo lo que le indicaba la Fiscalía anticorrupcion o sus amigos de las “fuerzas actuantes” (“el amigo Balta”): la indefesión era total. Todos sabemos que la defensa mediática e ideológica del líder judicial de la izquierda y anterior número 2 del PSOE por Madrid, Sr. Garzon, era total.

      Me preocupan más las interesadas, constantes y habitualísimas filtraciones por sistema a la prensa para conseguir el juicio paralelo mediático que solo tiene que ser ratificado; me preocupa más la falta de justificación de las escuchas telefónicas sistemáticas y conducidas en secreto por años; me preocupa más el secreto de las actuaciones por 2-4 años…mientras a los imputados en prision preventiva se les paseaba por todos los centros penitenciarios de la península; me preocupa más el comportamiento acrítico y al unísono de Juez Instructor, fiscalia y fuerzas policiales , como recientemente y en otro caso ha criticado el Magistrado motero Gómez Bermudez (el Estado de Derecho no debería ser precisamente eso); me preocupan las medidas cautelares garzonianas que hacen que el resultado del proceso sea absolutamente indiferente, aunque fuese la absolución libre porque ya han destrozado irreversiblemente y a priori al imputado; me preocupa más las inversiones de la carga de la prueba, la llamada prueba “negativa”; me preocupan más las acusaciones basadas en cadenas de hipótesis; me preocupa que las reuniones de un Fiscal Anticorrupción con la embajada americana salgan (por suerte) en Wikileaks y las mesiánicas manifestaciones de sumisión a la política “criminal” useña recogidas en los mismos; me preocupa la instrumentalización de la justicia española y de procesos por espureos intereses de política nacional o internacional. Casi todas las cosas en las que Garzón fue maestro y arquetipo. Y otra cosa más: creo que tardó mucho en imputar a los de la cúpula de ETA, a los que mandan, no sólo a pistoleros y ejecutores. Como en todas las sectas se consigue más apuntando a la cabeza que a los tentáculos.

      Que comparta cacerias, usase a su pléyade de escoltas para temas de multas de sus hijos o lo que fuese, diese toques al Banco Santander para ayudar a vecinas familiares, o tantas otras cosas, es pecata minuta.

  3. Tiene Ud. más razón que un santo…pero ni tan siquiera el Tribunal Supremo actúa sólo según criterios jurídicos (pienso en las absoluciones a Garzón por sus cobros no declarados en Nueva York y sus cartitas a personas o entidades con causas en su juzgado, o en decir una cosa o la contraria según el color político caso Paracuellos contra caso Franco y cia.).

    Se podría añadir que la persona que no esté contenta con lo que firmó, las cláusulas suelo, puede renegociar o negociar otro préstamo hipotecario en la misma u otra entidad, y si no consigue la modificación, puede cancelar el crédito hipotecario y tomar otro con otra entidad que le dé un crédito sin cláusula suelo.

    También es cierto que cuando los tipos o el euroibor baja, los costes de financiación para las entidades de crédito también bajan.

    El Estado debería intervenir lo menos posible en las relaciones entre particulares. Siempre que interviene la caga A LO GRANDE y el “remedio” es, de lejos, de muy muy muy muy pero que muy lejos, peor que la “enfermedad”.

    Como liberal y creyente en la llamada economía “auastríaca”, soy un opositor frontal – y a muerte- a los privilegios y manejos de Bancos Centrales emisores de papel y de las entidades de crédito, que pueden crear dinero con un simple apunte contable (gracias al privilegio de la reserva fraccionaria que le da el “estado”…en otro caso sería estafa piramidal o sistema Ponzi). Todo ello es lo que crea los diferentes búrbujas y recesiones; hasta llegar a la última, que estamos viviendo, la de la propia “deuda pública” y moneda fiduciaria por mandato estatal, dedicándose a emitir papel dinero para autocomprarse y sostener su mercado de deuda pública (USA, UK).

    Pero una cosa, no quita que es ir a Guatapeor, el destrozar la seguridad juriríca, un sistema de financiación y seguridad hipotecaria que funciona (aunque no fuese perfecto, e.g. la opción de adjudicación dada a los bancos, ejecutores hipotecarios, del inmueble bien por el valor de la deuda o bien por un % QUE ERA MUY BAJO, del valor de tasación) y que permite a muchos españoels ser propietarios -aunque se equivocasen al pagar muchísimo por los ladrillos y pisitos-colmena.

    La dación en pago, o el tipo fijo, es algo que existía. Aplicarlo retroactivamente a los que por la crisis no pueden pagar su hipoteca, aunque sean muchos, es una injusticia muy grande para todos los que en la historia han pagado o siguen pagando su hipoteca y no se metieron en créditos que no podían pagar por su cuantía o por la inseguridad de su empleo. Parece que se está haciendo EL BIEN, en beneficio de un grupo grande de personas que pueden perder el piso que compraron a crédito; pero a medio y largo plazo, el daño que se causa es mucho mayor.

    Como con la insostenibilidad e injusticia del sistema piramidal de reparto de la “seguridad social”, del sistema sanitario, e medicamentos, de educación, universidades, aeropuertos, de adminsitracoens territoriales y empresas públicas y etc. y etc., público, socializado, metástasico e imposible de pagar.

    Pero en España se sigue el principio de que el que venga detrás que arrée, del tente mientras caiga, de la falta total de responsabilidad por las propias acciones y del robo a cuenta de las generaciones futuras (traducido: renta pública y balanzas intergeneracionales) y del que paguen justos por pecadores.

    1. Casi se me olvida. Estése tranquilo que la dación en pago no se va a aplicar retroactivamente, no sufra.

      La dación en pago es en primer lugar inconstitucional -principio de seguridad jurídica, aunque si es cierto que el TC ha dado una dulce interpretación a lo que este concepto significa, véase las SSTC 10/1986 y 29/1988-.

      En segundo lugar vulnera dos de los tres principios rectores del ordenamiento civil en España, a saber doctrina de los actos propios y pacta sunt servanda. Y vulnera entre otros artículos tales como el 2.3 y 1091 CC.

      Pero lo que es más importante. España recibió cerca de 40.000 millones de euros para “rescatar” Bancos y Cajas, una parte para el FROB/Estado… a cambio de ello y conditio sine qua non España firmó un memorando de entendimiento con la UE por el que se comprometía a no aplicar medidas restrictivas del crédito ni retroactivas.

      Así que no sufra que el Estado no aplicará esa medida de forma retroactiva… no por usted ni por mí, ni siquiera por un ideal de Justícia… para salvar su propio culo.

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